International Realty Inc.                Henry B. Nathan

    Henry B. Nathan -  International Realty Inc.

Sunny Isles, Fl. 33160 - Ph (954) 296-6741

www.condo-southflorida.com             South Florida Condo Specialists

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Nous sommes une agence immobiliére dument répertoriée dans l'Etat de la Floride.    Henry B. Nathan est un Agent Immobilier affilié á  la National Realtors Association.   Nous ne sommes pas rémunérés par les acheteurs, mais par les promoteurs ou les vendeurs.

Nous avons une excellente connaissance des marchés immobiliers de la Floride. Nous travaillons en collaboration avec des constructeurs, des promoteurs et des professionnels de l'immobilier.  Nous nous spécialisons en co-propriétés en Floride.  

Nous mettons notre expérience á  votre service.  Je suis bilingue. Je faciliterai votre séjour si c'est nécessaire. Je vous conduirai dans les visites á  toutes les propriétés qui pourraient vous intéresser et mettrai á  votre disposition tous les instruments de recherche disponibles.  Mon affiliation á  différentes organisations immobiliéres me permet l'accés á  toutes les bases  de données disponibles.

Je suis  aussi en mesure de vous assister dans la mise en place du financement de vos investissements immobiliers á  des conditions et taux compétitifs. Je suis aussi un courtier d'hypothéques 'mortgage broker'  licencie de l'Etat de la Floride.

Je pourrai vous mettre en contact avec banquiers, experts comptables, sociétés d'entretien et de services, avocats d'affaires et d'immigration francophones. Je pourrais vous assister pour l'ouverture d'un compte bancaire en Floride, ainsi que l'obtention du numéro d'identité fiscale obligatoire pour les investisseurs.  

 

Comment se déroule un achat immobilier en Floride :

 

-         L'offre d'achat

-         Le Contrat (bail)

-         L'acompte

-         L'inspection (optionnelle)

-         La gestion du financement

-         La recherche du titre de propriété (abstract and title search)

-         L'assurance du titre de propriété (title insurance)

-         L'exécution du contrat et l'enregistrement  de la vente. Ceci est réalisé para la 'closing company ' ou 'title company '. En général il s'agit de la meme compagnie qui s'est chargée de la recherche et l'assurance du titre de propriété.

 

L'offre d'achat se fait par l'entremise de l'agent immobilier. Nous rédigeons un contrat selon les formules habituelles utilisées par le barreau de la Floride et la Realtors Association -Association des agents immobiliers- (FAR-BAR)

On retrouve dans ces contrats les clauses habituelles concernant la désignation des parties, du bien, le prix, le conditionnement a l'inspection, éventuellement l'estimation du bien 'appraisal ' , le paiement soit-il 'cash' ou conditionné a l'obtention du crédit hypothécaire.

Il existe des contrats « as is ' qui ne sont pas conditionnes a l'inspection du bien immobilier. Cette inspection établit l'état de la propriété, les défauts éventuels, et les travaux á  réaliser.  

-           Le contrat est l'offre d'achat présentée au vendeur ou son agent immobilier.  

-           Il est de coutume de verser un dépot symbolique provisoire d'environ $1,000 a $5,000 accompagnant l'offre.  

-           L'agent immobilier est dans l'obligation de présenter toutes offres au vendeur.  

-           Le vendeur répondra soit par l'acceptation de l'offre ou par une contre-offre « counter-offer '.   

-           Les négociations réalisées de cette maniére aboutiront á  un contrat signe par les deux parties. 

-           En général les contrats engagent l'acheteur á  compléter son dépot provisoire dans un certain délai, pour représenter un pourcentage du prix de vente. Ce pourcentage est d'habitude d'un 10%, mais il peut varier en plus ou en moins.  Ce dépot est déposé dans un compte « escrow ' en général chez une « Title Company ' ou un Cabinet d'Avocat.

-           L'inspection éventuelle se fait habituellement dans les 10 jours.  

-           S'il s'agit d'une copropriété (condo) neuve, l'acheteur  a l'option d'annuler le contrat dans les 15 jours aprés avoir recu tous les documents de l'association des propriétaires (condominium association)  ainsi que ses états financiers, et  budget.  

-           S'il s'agit d'une copropriété  qui est revendue (pas neuve) ce délai est de seulement 3 jours.  

-           L'acheteur et la banque qui finance éventuellement cet achat sont  protégés et sécurisés par l'assurance du titre. 

-           Les commissions qui sont en général dans  l'ordre du 6% sont habituellement á  la charge du vendeur. Elles sont  partagées entre l'agence du vendeur et celle de l'acheteur. 

-           Le 'closing ' et l'enregistrement de la vente se font d'habitude á  la  'title company '  ou á  un cabinet d'avocat. Ces derniers sont en rapport avec la banque s'il existe un financement et coordonnent les documents de vente et d'hypothéque. 

-           Les frais sont variables selon les cas. En général pour  l'enregistrement, les impots de 0.70% sont á  la charge du vendeur. Pour enregistrer le pret hypothécaire, il faut compter environ un impot de  0.55% á  la charge de l'acheteur.   Dans ce cas la totalité des frais (assurance du titre incluse) peut varier entre 2 et 3%  auxquels peuvent s'ajouter les « points ' ou pourcentage que les banques peuvent ajouter comme condition pour réduire leurs taux d'intéret.

-           Les apports requis par les banques hypothécaires quand il s'agit d'acheteurs non-résidents ou étrangers, varient habituellement entre 20 et 30% du prix d'achat.   Les documents sont d'habitude des certificats d'emploi, ou lettre d'indication des revenus par expert comptable,  références bancaires et  références de crédit.