International Realty Inc. Henry B. Nathan
Henry B. Nathan - Realor Associate
United Realty Group Inc
Ph (954) 296-6741
Nous sommes une agence immobilière dument répertoriée dans l'Etat de la Floride. Henry B. Nathan est un Agent Immobilier affilié á la National Realtors Association. Nous ne sommes pas rémunérés par les acheteurs, mais par les promoteurs ou les vendeurs.
Nous avons une excellente connaissance des marchés immobiliers de la Floride. Nous travaillons en collaboration avec des constructeurs, des promoteurs et des professionnels de l'immobilier. Nous nous spécialisons en copropriétés en Floride.
Nous mettons notre expérience á votre service. Je suis bilingue. Je faciliterai votre séjour si c'est nécessaire. Je vous conduirai dans les visites á toutes les propriétés qui pourraient vous intéresser et mettrai á votre disposition tous les instruments de recherche disponibles. Mon affiliation á différentes organisations immobiliéres me permet l'accés á toutes les bases de données disponibles.
Je suis aussi en mesure de vous assister dans la mise en place du financement de vos investissements immobiliers á des conditions et taux compétitifs. Je suis aussi un courtier d'hypothéques (mortgage broker) licencie de l'Etat de la Floride.
Je pourrai vous mettre en contact avec banquiers, experts comptables, sociétés d'entretien et de services, avocats d'affaires et d'immigration francophones. Je pourrais vous assister pour l'ouverture d'un compte bancaire en Floride, ainsi que l'obtention du numéro d'identité fiscale obligatoire pour les investisseurs.
Comment se déroule un achat immobilier en Floride :
- L'offre d'achat
- Le Contrat (bail)
- L'acompte
- L'inspection (optionnelle)
- La gestion du financement
- La recherche du titre de propriété (abstract and title search)
- L'assurance du titre de propriété (title insurance)
- L'exécution du contrat et l'enregistrement de la vente. Ceci est réalisé para la 'closing company ' ou 'title company '. En général il s'agit de la meme compagnie qui s'est chargée de la recherche et l'assurance du titre de propriété.
L'offre d'achat se fait par l'entremise de l'agent immobilier. Nous rédigeons un contrat selon les formules habituelles utilisées par le barreau de la Floride et la Realtors Association -Association des agents immobiliers- (FAR-BAR)
On retrouve dans ces contrats les clauses habituelles concernant la désignation des parties, du bien, le prix, le conditionnement a l'inspection, éventuellement l'estimation du bien ' appraisal ' , le paiement soit-il 'cash' ou conditionné a l'obtention du crédit hypothécaire.
Il existe des contrats ' as is ' qui ne sont pas conditionnes a l'inspection du bien immobilier. Cette inspection établit l'état de la propriété, les défauts éventuels, et les travaux á réaliser.
- Le contrat est l'offre d'achat présentée au vendeur ou son agent immobilier.
- Il est de coutume de verser un dépot symbolique provisoire d'environ $1,000 a $5,000 accompagnant l'offre.
- L'agent immobilier est dans l'obligation de présenter toutes offres au vendeur.
- Le vendeur répondra soit par l'acceptation de l'offre ou par une contre-offre « counter-offer '.
- Les négociations réalisées de cette manière aboutiront á un contrat signe par les deux parties.
- En général les contrats engagent l'acheteur á compléter son dépot provisoire dans un certain délai, pour représenter un pourcentage du prix de vente. Ce pourcentage est d'habitude d'un 10%, mais il peut varier en plus ou en moins. Ce dépôt est déposé dans un compte ' escrow ' en général chez une ' Title Company ' ou un Cabinet d'Avocat.
- L'inspection éventuelle se fait habituellement dans les 10 jours.
- S'il s'agit d'une copropriété (condo) neuve, l'acheteur a l'option d'annuler le contrat dans les 15 jours après avoir reçu tous les documents de l'association des propriétaires (condominium association) ainsi que ses états financiers, et budget.
- S'il s'agit d'une copropriété qui est revendue (pas neuve) ce délai est de seulement 3 jours.
- L'acheteur et la banque qui finance éventuellement cet achat sont protégés et sécurisés par l'assurance du titre.
- Les commissions qui sont en général dans l'ordre du 6% sont habituellement á la charge du vendeur. Elles sont partagées entre l'agence du vendeur et celle de l'acheteur.
- Le 'closing' et l'enregistrement de la vente se font d'habitude á la 'title company ' ou á un cabinet d'avocat. Ces derniers sont en rapport avec la banque s'il existe un financement et coordonnent les documents de vente et d' hypothèque.
- Les frais sont variables selon les cas. S'il s'agit d'un achat "cash" ou il n'existe pas d'hypothèque, les frais pour l'acheteur seront généralement de moins de 1% de la valeur de la propriété. Des impôts de 0.70% sont á la charge du vendeur. Pour enregistrer le prêt hypothécaire, il faut compter environ un impôt de 0.55% á la charge de l'acheteur. Dans ce cas la totalité des frais (assurance du titre incluse) peut varier entre 2 et 3% auxquels peuvent s'ajouter les ' points ' ou pourcentage que les banques peuvent ajouter comme condition pour réduire leurs taux d' intérêt.
- Les apports requis par les banques hypothécaires quand il s'agit d'acheteurs non-résidents ou étrangers, varient habituellement entre 30 et 40% du prix d'achat. Les documents sont d'habitude des certificats d'emploi, ou lettre d'indication des revenus par expert comptable, références bancaires et références de crédit.
- Les frais de condominums vont inclure l'assurance générale de l'immeuble, jusqu'aux murs extérieurs de l'appartement. Cela inclus habituellement le risque d'ouragan et d'inondation. Nous recommandons une assurance supplémentaire qui couvrira les risques de la structure intérieure de l'appartement, ainsi que les effets personnels du propriétaire. Elles varient, mais pour un appartement d'une valeur de $300,000 j'estime qu'une prime de $700 par an couvrirait raisonnablement les risques les plus importants.
- Les taxes foncières sont d'environ 1.75% par an sur la valeur du marché de la propriété. Ceci est un calcul approximatif.