International Realty Inc. Henry B. Nathan
Henry B. Nathan - International Realty Inc.
Sunny Isles, Fl. 33160 - Ph (954) 296-6741
www.condo-southflorida.com Especialistas en Condominios en el Sur de la Florida
Soy un Agente Inmobiliario Licenciado por el Estado de la Florida, afiliado a la Nacional Association of Realtors.
Gran parte de mi actividad se concentra en Condos en Florida, Condos en Aventura, en Miami Beach; Condos en Hallandale, en Hollywood, en Fort Lauderdale; condos en Miami, en Coral Gables, Coconut Grove, y en general condos en el Sur de la Florida.
Los Proyectos de Preconstruccion representan una parte apreciable de mi actividad. Pongo a la disposicion de mis clientes mi amplio conocimiento del mercado inmobiliario de la Florida. a traves de mi colaboracion con constructores, promotores y profesionales en Bienes Raices. .
No recibo remuneracion de los compradores, sino por parte de los promotores o de los vendedores de bienes inmuebles.
Si Ud. no esta muy familiarizado con los EEUU y nuestra region, con mucho gusto podre asistirlo e inclusive ayudarlo a preparar su viaje. Organizare sus visitas a las propiedades de su interes y pondre a su disposicion los medios de busqueda mas avanzados, y sobre todo mi conocimiento de la plaza. Tratare de familiarizarlo con las distintas areas y localidades y asimismo la idiosincracia y los usos y costumbres locales.
Nuestra afiliacion a diferentes organizaciones inmobiliarias y nuestra avanzada tecnologia nos permite el acceso a multiples bases de datos y a todas y cada una de las propiedades en venta. Una vez identificados su criterio y sus preferencias, estoy en posicion inmejoable para satisfacer al cliente mas exigente.
Para que Ud. mismo a traves del internet pueda comenzar su busqueda en nuestro sitio Web, lo invitamos a utilizar estas herramientas extraordinarias:
HOME SEARCH es una busqueda del sistema general MLS para cualquier vivienda de acuerdo al criterio que Ud. establezca
CONDO SEARCH es un util de busqueda de las bases de datos del MLS, especialmente adaptadas a Condominios. Ud. puede buscar cada edificio por su nombre en diferentes zonas del Sur de la Florida.
La Seccion de Preconstruccion le permite analizar los mejores proyectos de venta en preconstruccion.y construcciones nuevas en el Sur de la Florida. La informacion sobre el proyecto, precios, planos de los apartamentos (Floorplans) fotografias, e ilustraciones, le permiten hacerse una idea bastante clara de cada proyecto.
Otro servicio especial que le brindare es el asesoramiento para conseguir el financiamento a condiciones y tasas competitivas. Soy un corredor de hipotecas licenciado en el Este de Florida.
Si es necesario, lo pondre en contacto con Bancos, Contadores Publicos, Sociedades de financimiento y servicios.abogados de negocios, de inmigracion, de impuestos. Lo asistire en la apertura de una cuenta bancaria en este pais, asi como en la obtencion del numero de identidad fiscal necesario para los compradores extranjeros de bienes raices.
De que manera se desarrolla una compra inmobiliaria en la Florida:
La oferta de compra
El contrato de compra-venta
El deposito
Las inspecciones (opcional)
La gestion del credito hipotecario
La investigacion del titulo de propiedad
La obtencion de los documentos del condominio cuando sea una compra de ese tipo.
En caso necesario, la contratacion del seguro a todos riesgos de la vivienda (no se requiere en caso de un condominio)
La ejecucion del contrato y el registro de la venta o escritura. Se realiza por medio de la "closing company". En general se trata de la misma firma que se ha encargado de la investigacion y del seguro del titulo de propiedad.
La Oferta de Compra se efectua por medio del agente inmobiliario. Nosotros redactamos un contrato segun las formulas aprobadas por el Colegio de Abogados de Florida y la Asociacion de Realtors de la Florida (contrato FAR-BAR).
En estos contratos, se encuentran las clausulas habituales de designacion de las partes, de descripcion del bien, precio, condicionamiento a la inspeccion, eventual avaluo, forma de pago - sea ella CASH o condicionada a la obtencion de un credito hipotecario bajo condiciones especificas.
Existen contratos denominados AS IS (es decir TAL CUAL) los cuales no son contingentes a la inspeccion. Esta inspeccion estableceria el estado general, los eventuales defectos y los trabajos de reparacion a realizar.
El contrato comienza por la oferta de compra presentada al vendedor o su agente inmobiliario.
Se acostumbra hacer un deposito simbolico provisorio de alrededor de $1000 a $5000 que se indica en la oferta.
El agente inmobiliario debe presentar todas las ofertas al vendedor en forma de un contrato propuesto.
El vendedor respondera sea con la aceptacion, el rechazo, o una contraoferta.
Las negociaciones realizadas en esta forma concluiran eventualmente en un contrato firmado por ambas partes, con los ADDENDUMS o clausulas adicionales necesarias.
En general los contratos comprometen al comprador a aumentar su deposito provisorio hasta completar un porcentaje del precio de venta que usualmente es del 10% pero que puede variar. Este dinero se deposita en una cuenta garantia o ESCROW a nombre de un abogado o de la TITLE Company.
La inspeccion eventual se efectua frecuentemente dentro de los 10 dias.
Si se trata de un condominio nuevo, el comprador puede anular el contrato dentro de los 15 dias de la fecha en la que ha recibido todos los documentos de la Asociacion de Condominio, sus estados financieros, y su presupuesto. Si se trata de una reventa de condominio, ese plazo es de 3 dias.
El comprador y la entidad que financia la compra seran protegidos por el seguro del titulo.
Las comisiones de los agentes son usualmente a cargo del vendedor. Ellas se reparten usualmente entre la agencia del comprador y la del vendedor.
El CLOSING o escritura de la venta se efectua en la oficina de la TITLE Company o del bufete del abogados. Estos estan en contactos con el banco o entidad hipotecaria para coordinar las escrituras de venta, el prestamo, y la hipoteca.
Los gastos son variables segun los casos. Un impuesto del 0.70% es pagado por el vendedor. En cambio los prestamos hipotecarios estan gravados con un total de 0.55% a cargo del comprador o prestatario. En ese ultimo caso la totalidad de los gastos, incluyendo el seguro del titulo, suelen ser de un 2 a 3% del total, a los cuales habria que anadir los PUNTOS o porcentajes que los bancos o entidades hipotecarias a veces agregan dentro de las condiciones del prestamo.
Los aportes iniciales requeridos por las entidades hipotecarias varian usualmente entre el 20 y el 30% del precio de compra, cuando se trata de compradores No-Residentes en los EEUU. Los documentos usualment requeridos para este tipo de credito son: constancia de empleo o carta de un contador publico con la certificacion de los ingresos o renta anual del prestatario, cartas de referencias bancarias y comerciales.